W. P. Carey: Dividendenaristokrat kürzt die Dividende! Aber ist es womöglich der ultimative Dip?!

Ja, W. P. Carey (WKN: A1J5SB) wird es wirklich tun. Das Management verkündete im Laufe der Woche, dass man einen Reset bei der Dividende anstrebe. Die Details sind zwar noch unklar. Nach 25 Jahren und eigentlich einer stets konstanten Dividende seit dem Börsengang kommt plötzlich die strategische Kehrtwende. Das ist bezeichnend, keine Frage. Die Aktie reagierte entsprechend mit einem Minus von ca. 8 % am Donnerstag und einem ebenfalls volatilen Handels zum Wochenausklang.

Dafür gibt es Gründe. W. P. Carey hat gleichsam erklärt, dass man aus dem Office-Segment ausscheiden werde. Einige Immobilien aus dem Bereich, der ca. 16 % des Portfolios ausmacht, werden verkauft. Wieder andere per IPO ausgegliedert. Konkret zeigt der Schritt, dass ein nicht unerheblicher Anteil der Immobilien zum operativen Erfolg und der Dividende bald nicht mehr beiträgt. Aber der Schritt erfolgte auch, weil das Management lieber ein niedrigeres Ausschüttungsniveau von ca. 70 % bis 75 % gemessen an den Funds from Operations anvisieren möchte.

Soweit, so gut. Oder so besorgniserregend? Ehrlich gesagt werte ich den Schritt bei dem zukünftigen Ex-Dividendenaristokraten gar nicht so dramatisch. Möglicherweise zeigt sich, dass das Management ultra-langfristig-orientiert denkt.

W. P. Carey: Gedanken zur gekürzten Dividende

Es ist ein logischer Schritt, dass W. P. Carey die Dividende kürzt, wenn man einen Teil des Portfolios veräußert. Mit einem Ausschüttungsverhältnis von ca. 78 % für das Jahr 2023 wäre zwar Spielraum für eine weiterhin konstante Dividende vorhanden gewesen. Ja, sogar ohne die Office-Immobilien. Der Wert dürfte sich danach jedoch in den hohen 90ern einpendeln, was weniger Spielraum bedeuten würde.

Tatsächlich gehe ich davon aus, dass W. P. Carey nach dem Ausgliedern der Office-Immobilien ca. 4,54 US-Dollar je Aktie als Funds from Operations besitzt. Das ist der Wert, den ich erhalte, wenn ich einfach mal glatte 15 % der bisherigen Funds from Operations abziehe. Das bedeutet: Das Ausschüttungsverhältnis wäre bei einer Jahresdividende von 4,28 US-Dollar wirklich sehr hoch. Zukünftig dürfte die Dividende selbst im Worst-Case (bei 70 % der Funds from Operations) bei ca. 3,20 US-Dollar liegen. Das wären immer noch ca. 0,80 US-Dollar je Vierteljahr. Bei dem aktuellen, zugegebenermaßen niedrigeren Aktienkurs von 57,79 US-Dollar läge die Dividendenrendite jedoch immer noch bei einem Wert von 5,53 %. Und das ist wirklich eher der Worst-Case.

Außerdem beweist das Management des baldigen Ex-Dividendenaristokraten für mich ein langfristiges Denken. Die Office-Immobilien sind offenbar das Problemkind. Bei einer Leerstandsquote von derzeit unter 1 % können sie aber nicht wirklich problematisch sein. Entsprechend trennt sich W. P. Carey ohne Krise von diesen Assets und möchte die durch den Verkauf und das IPO frei werdenden Mittel lieber in vielversprechendere Immobilien investieren. Ohne Krise kürzt man zwar die eigene Dividende. Aber das Management denkt gerade dadurch langfristig- und wertorientiert für die eigenen Investoren.

Es dürfte zwei, drei Jahre dauern, bis wir den Mehrwert sehen

W. P. Carey ist außerdem gut daran beraten, in die eigene Bilanz zu investieren. Die Office-Gebäude zu verkaufen erscheint mir in Zeiten höherer Zinsen ein geeignetes Mittel. Früher oder später hätte man sich vermutlich eh von den Assets getrennt. Zumal auch REIT-Peer Realty Income mit dem Spin-Off von Orion Office einen ähnlichen Weg gegangen ist.

Der Verlust des Status als Dividendenaristokrat und die baldig gekürzte Dividende mögen nun ein wenig schmerzen. Aber es gibt dem REIT den nötigen Raum, um in der jetzigen Marktsituation einfach besser durchzuatmen. Keine Frage: Der Schritt ist mutig und das Management wird ihn richtig ausspielen müssen. Aber ich sehe die grundlegenden Weichen als gelegt.

Mit einem voraussichtlich neuen Kurs-FFO-Verhältnis von ca. 12,9 sehe ich jedenfalls eine günstige Bewertung. Auch 5,5 % Dividendenrendite wirken für mich langfristig-orientiert für den Moment fair. Aber die Investoren werden das Management früher oder später daran messen müssen, ob der Plan von W. P. Carey auch wirklich aufgegangen ist und die neu gewonnene finanzielle Flexibilität den Raum für operatives Wachstum geebnet hat.

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Vincent besitzt Aktien von Realty Income und W. P. Carey.

Aktienwelt360 2023